日本房产法律

经过第二次世界大战结束至今的半个多世纪的潮起潮落，特别是在泡沫经济破灭、经历了长达10年的低迷徘徊之后，日本房地产企业的发展和房地产市场的培育已日趋理性和规范。近来，反映房地产市场动向的新屋动工率持续回升，预示着日本楼市正在进一步复苏。


经历房地产泡沫时代

日本最大一次房地产泡沫发生于20世纪80年代后期。当时，日本经济摆脱了“石油危机”的影响后，开始快速回升，生产和需求十分旺盛，出现了一个历史上少有的繁荣期。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，但社会上出现的大量的剩余资金没有合适的投资项目，结果基本上都流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。而日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没能及时对房地产市场情况作出一个正确的评估，争先恐后地给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。
1991年，日本泡沫经济破灭，股价和房地产价格同时开始暴跌，并一直持续到现在。不动产泡沫破灭给日本经济留下了严重的后遗症，导致日本经济10多年来一蹶不振。

泡沫经济期间，除房地产和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业，房地产价格的暴跌以及经济的长期低迷，导致日本一些涉足较深的大企业也纷纷倒闭。


泡沫经济成因及警示

当时的日本大藏大臣宫泽喜一后来也承认，金融监管的政策失误是导致日本泡沫经济的重要原因之一。1985年10月，西方国家财长及央行行长会议签署了“广场协议&rd之后，日元开始大幅升值。为了降低日元的升值压力以及刺激内需，日本一再放松银根，使基准利率创下了历史新低，导致过剩资金大量流入股市和不动产市场，吹起了巨大泡沫。当日本金融管理部门察觉到这个问题，利用利率杠杆进行宏观调控时，已经为时过晚。

此外，日本各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的1991年，日本的12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元贷款，占贷款总额的1/4。

日本房地产泡沫的破灭给世人很多的警示。有专家认为，警示之一是，在市场经济环境下，政府应做好对房地产市场的风险预测和调控；其二，房地产应更多地用于解决人们的居住和生活的需要，而不应过分看重它的投资回报；其三，应避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引，不能动用高额贷款来购买或投资房地产。

出台措施重塑房地产业

为防止再次发生房地产泡沫，日本政府出台了几项措施，如增加公共投资，建设公共配套项目，以恢复房地产产业的活力、提高房地产的附加价值；放松对金融行业的诸多限制，帮助投资者建立房产投资信托，设立商业地产投资的互助基金；调整房地产建筑标准和规范项目审批手续，以便于开发商的房地产项目开发等。这些措施为日本的房地产市场注入了资金，增强了活力，减少了再开发的难度，降低了市民进入房地产的门槛，使日本的房地产业迈入了新一轮的可持续发展阶段。

此外，日本中央银行决定对房地产行业加强检查监督和管理，并已经向商业银行、地方银行等所有金融机构发出通告，要求金融机构从2006年1月开始，每月向中央银行金融机构局等有关部门报告向房地产公司发放贷款的数额、增长率、贷款企业财务状况、抵押物、收益预测等具体情况，并对贷款企业的担保财产价值、贷款利率以及财务状况重新进行评估。如果发现有不妥之处，将勒令金融机构采取缩小贷款规模和提高利率等措施来调节资金流向，防止房地产泡沫产生，确保日本金融体系的稳定。

在度过了被日本经济学界称为“失去的10年”的漫长过程且付出了沉重的代价后，日本政府通过包括法律手段在内的一系列措施使房地产市场逐渐复苏。

日本调控房地产有关措施

★增加公共投资，建设公共配套项目，以恢复房地产产业的活力、提高房地产的附加价值；
★放松对金融行业的诸多限制，帮助投资者建立房产投资信托，设立商业地产投资的互助基金；
★调整房地产建筑标准和项目审批手续，以便于开发商的房地产项目开发等；
★从今年1月开始，金融机构每月向中央银行金融机构局等有关部门报告向房地产公司发放贷款的数额、增长率等具体情况，并对贷款企业的担保财产价值、贷款利率以及财务状况重新进行评估。